Ce guide explique pourquoi Zanzibar, et en particulier Kendwa, attire les investisseurs en villas en 2026. Il aborde la croissance du tourisme, la propriété en bail de longue durée, les possibilités de résidence pour les investissements importants et les avantages des villas en domaine hôtelier avec location mutualisée par rapport aux locations Airbnb individuelles. À travers l’exemple de Liyongo Kendwa, l’article détaille les prix des villas, les étapes de paiement, les rendements prévisionnels et le calcul des revenus dans un modèle de domaine géré. Il présente également la fiscalité, les étapes de l’achat et les vérifications juridiques pour acheter sur plan en toute sécurité. Le résultat : un panorama pratique pour les acquéreurs qui recherchent à la fois un usage de vacances et des revenus en dollars américains.

Vous rêvez de votre propre villa à Zanzibar ? Imaginez vos matinées sur une véranda en pierre de corail, à quelques minutes à pied des eaux turquoise de Kendwa. Vous y passez trois semaines de vacances par an, et le reste de l’année, votre villa vous rapporte des revenus en dollars américains, sans le moindre effort de votre part. Tentant, non ?

Si vous souhaitez acheter une villa à Zanzibar, vous êtes au bon endroit. Dans notre guide complet de l’investissement immobilier à Zanzibar, nous avons passé en revue les prix sur l’île, le bail de longue durée et le Golden Visa. Cet article va plus loin. Vous découvrirez combien coûte une villa à Kendwa en 2026, comment fonctionne un programme de location mutualisée, comment acheter un bien sur plan en toute sécurité et pourquoi un modèle de domaine hôtelier avec un exploitant professionnel est plus avantageux qu’une location gérée seul. Pour illustrer ces points, nous avons analysé Liyongo Kendwa, l’un des projets les plus intéressants de la côte nord de l’île.

Les chiffres clés des villas à Zanzibar en 2026

• Tourisme record : 917 167 arrivées internationales en 2025 (environ +25 % sur un an) et 633 228 de janvier à août 2026
• Prix des villas à Kendwa (Liyongo) : de 145 000 $ US pour un studio à 525 000 $ US pour une villa de trois chambres (+15 % de TVA), mobilier compris
• Structure sécurisée : un bail individuel de 99 ans en vertu de la loi sur la copropriété
• Résidence : un investissement de 100 000 $ US ou plus dans un projet agréé par la ZIPA
• Rendements prévisionnels : 11,2 à 11,8 % par an (moyenne des années 1 à 5) et un retour sur investissement en environ 8,5 à 8,9 ans, selon le document Pricing & ROI du promoteur.

Pourquoi acheter une villa à Zanzibar en 2026 ?

Zanzibar n’est plus seulement une carte postale exotique. C’est l’un des marchés touristiques à la croissance la plus rapide de l’océan Indien, et les chiffres parlent d’eux-mêmes :

1. Arrivées de touristes en 2024 : 736 755
2. Arrivées de touristes en 2025 : 917 167 (environ +25 %)
3. Janvier–août 2026 : 633 228
4. Record mensuel – août 2026 : 124 481 (+18 % sur un an)
5. Taux d’occupation des lits hôteliers – août 2026 : 92,9 %
6. Part des visiteurs européens – août 2026 : 58,1 %

Source : Office of the Chief Government Statistician Zanzibar (OCGS), cité par The Citizen – arrivées 2025, The Citizen – record d’août 2026 et TanzaniaInvest – taux d’occupation des lits hôteliers.

Voici pourquoi des investisseurs du monde entier choisissent d’acheter une villa à Zanzibar :

• Une demande touristique en hausse : l’île approche du million de visiteurs par an
• Des hôtels complets en haute saison : plus de 92 % d’occupation en août 2026
• Des revenus en USD : les prix, les tarifs et les versements sont en dollars américains
• Un droit de résidence pour l’investisseur et sa famille à partir d’un investissement de 100 000 $ US
• Un climat agréable toute l’année : Zanzibar est une destination de vacances la majeure partie de l’année

Kendwa et Nungwi : le meilleur emplacement pour une villa d’investissement

La pointe nord-ouest de Zanzibar possède un avantage impossible à copier : la mer ne se retire pas à marée basse. Sur la côte est (Paje, Jambiani), l’eau peut reculer de plusieurs centaines de mètres, alors qu’à Kendwa on peut se baigner quelle que soit la marée. C’est pourquoi le nord se remplit quand l’est se vide, et pourquoi l’immobilier à Kendwa bénéficie de l’une des demandes touristiques les plus stables de l’île. Ajoutez-y les bars de plage, les bateaux et des couchers de soleil célèbres, avec l’aéroport et Stone Town à environ une heure de route.

Pourquoi une villa en domaine hôtelier avec location mutualisée est plus avantageuse qu’une villa isolée

C’est la leçon la plus importante pour tout investisseur. Les hôtels de Zanzibar sont complets en haute saison, mais les locations courte durée privées sur Airbnb affichent des résultats bien inférieurs :

1. Location Airbnb privée – Kendwa (AirROI) : taux d’occupation moyen d’environ 30 %
2. Location Airbnb/VRBO privée – Nungwi et Kendwa (BnbCalc) : taux d’occupation moyen d’environ 18 %
3. Hôtels et complexes de Zanzibar (août 2026) : taux d’occupation de 92,9 %

La conclusion ? Les touristes choisissent des domaines gérés par des professionnels. C’est pourquoi la manière la plus judicieuse d’aborder un investissement immobilier à Zanzibar est une villa en domaine hôtelier avec location mutualisée : le bien vous appartient, tandis que les réservations, le marketing, le ménage et l’accueil sont assurés par un seul exploitant expérimenté.

Comment fonctionne un programme de location mutualisée ?

Toutes les villas du domaine sont louées comme un seul hôtel. Les revenus alimentent un pool commun, l’exploitant couvre les charges d’exploitation et l’excédent est versé aux propriétaires selon les règles fixées par le contrat. Les avantages pour le propriétaire :

• Un taux d’occupation de niveau hôtelier plutôt que celui d’une location privée
• Aucune gestion à distance : vous recevez des relevés et des versements
• Un seul système de réservation et de marketing au lieu de vous battre pour être visible en ligne
• Un standard homogène dans tout le domaine, qui préserve la valeur de votre villa

Comment sont calculés les revenus du propriétaire ? La location mutualisée de Liyongo en 6 étapes

Selon le document Pricing & ROI du promoteur, les éléments suivants sont déduits, dans l’ordre, des revenus locatifs de la villa :

1. La TVA de 15 % appliquée au prix de la nuitée
2. La commission de 15 % des agences de voyage en ligne (OTA), uniquement sur les réservations effectuées par ces canaux
3. Les charges annuelles, calculées selon la surface de la parcelle
4. Les consommables directs, comme les produits d’accueil et les fournitures
5. L’assurance, la réserve de renouvellement du mobilier et des équipements (FF&E) et les consommations facturées au compteur
6. Des frais de gestion de 35 % : le solde constitue le revenu du propriétaire

Cette répartition transparente est la norme dans les programmes professionnels de location hôtelière mutualisée : vous savez exactement d’où vient votre résultat.

Liyongo Kendwa : 60 villas dans un domaine géré

Liyongo Kendwa est un domaine hôtelier à taille humaine de 60 villas vendues en bail de longue durée, situé au cœur du village de Kendwa, sur les hauteurs, parmi les arbres, à quelques pas de la plage. Chaque villa dispose de sa propre parcelle, avec plus de jardin que de surface habitable, et, à partir du modèle Kaya, d’une petite piscine privée. L’architecture associe des matériaux locaux – pierre de corail, toits en makuti et enduit à la chaux – à de profondes vérandas orientées pour capter la brise marine. Parmi les équipements prévus : un salon au bord du lagon, un spa, une cuisine au feu de bois, un bar sur le toit et un village des artisans.

Pourquoi ce projet se distingue-t-il sur le marché ?

• Un titre juridique individuel : chaque villa dispose de son propre bail, et non d’une part de fonds ou de société.
• Une seule exploitation professionnelle : gestion sur place, réservations centralisées et marketing commun pour les 60 villas.
• Une équipe expérimentée : le fondateur Christopher Nash, le cofondateur Victor Delo (plus de dix ans dans le tourisme en Tanzanie) et le directeur des opérations Roberto Pelliccia (plus de 30 ans d’exploitation hôtelière en Afrique, en Asie et dans les Caraïbes).
• Une entreprise de construction reconnue : Mazrui Building Contractors, entreprise de construction de classe 1 à Zanzibar, en activité depuis 1953.
• Des versements trimestriels issus de la location mutualisée et des relevés transparents pour les propriétaires.
• Le mobilier compris : chaque villa est vendue meublée et prête à être louée dès le premier jour.
• Une intégration à la communauté de Kendwa : le projet a été conçu avec le responsable du village, ce qui assure la stabilité de l’investissement sur le long terme.

Acheter une villa à Zanzibar en toute sécurité : le guide étape par étape

1. Choisissez votre modèle de villa et votre budget

Déterminez si vous recherchez un studio compact pour commencer (à partir de 145 000 $ US) ou une villa familiale de trois chambres avec piscine. Chaque prix comprend le mobilier. N’oubliez pas d’ajouter 15 % de TVA au prix.

2. Téléchargez le dossier d’informations financières

Examinez les prix, le calendrier, la structure de propriété et les règles de la location mutualisée. Ce document vous permet de comparer le projet à d’autres investissements.

3. Réservez votre villa

Un versement de 5 % du prix à la signature du formulaire de réservation retire la villa choisie de la vente. Vous disposez de 15 jours pour examiner sereinement les documents ; passé ce délai, la réservation devient non remboursable.

4. Faites tout examiner par un avocat indépendant à Zanzibar

Zanzibar dispose d’un régime foncier distinct de celui de la Tanzanie continentale. Votre avocat doit examiner le contrat de vente (SPA), le bail, le contrat de gestion et le contrat de location mutualisée, ce que recommande d’ailleurs le promoteur lui-même.

5. Signez le contrat et payez au rythme de l’avancement des travaux

Exemple avec la villa Kaya (245 000 $ US hors taxes) :

1. Réservation (non remboursable après 15 jours) – 5 % – montant net 12 250 $ US – payable à la signature du formulaire de réservation
2. Acompte initial – 25 % – 61 250 $ US – payable à la signature du contrat d’achat
3. Début des fondations et de l’infrastructure – 20 % – 49 000 $ US – payable dans les 6 mois suivant la signature du contrat d’achat
4. Début des aménagements intérieurs – 20 % – 49 000 $ US – payable dans les 12 mois suivant l’étape précédente
5. Aménagements intérieurs achevés – 20 % – 49 000 $ US – payable dans les 6 mois suivant l’étape précédente
6. Remise des clés – 10 % – 24 500 $ US – payable après la levée des réserves

6. Récupérez vos clés et commencez à percevoir des revenus

Les premières remises des clés sont prévues au 4e trimestre 2028. Après la remise des clés, la villa rejoint le programme de location mutualisée et vous recevez des relevés et des versements trimestriels. Félicitations : vous voilà propriétaire d’une villa à Zanzibar !

Quelles sont les conditions juridiques pour acheter une villa à Zanzibar ?

À Zanzibar, toutes les terres appartiennent à l’État : les étrangers achètent donc un bail d’une durée maximale de 99 ans, généralement par périodes renouvelables de 33 ans, enregistré auprès du registre foncier de Zanzibar. À Liyongo, chaque villa est enregistrée individuellement en vertu de la loi sur la copropriété, et le bail encadre l’usage, la location, la revente et la transmission successorale.

Le cadre applicable aux investisseurs est fixé par la loi sur l’investissement de Zanzibar n° 10 de 2023. La ZIPA approuve les investissements et délivre les certificats d’investissement, et un investissement de 100 000 $ US ou plus dans un projet agréé permet à l’investisseur, à son conjoint et à quatre enfants au maximum d’obtenir un titre de séjour, renouvelable tous les deux ans.

Quels sont les impôts et les frais liés à l’achat d’une villa à Zanzibar ?

• TVA de 15 % : ajoutée au prix d’une villa achetée auprès d’un promoteur.
• Taxe hôtelière : appliquée aux revenus de la location touristique, à hauteur de 12 % pour les établissements hôteliers et de 15 % pour les maisons d’habitation louées à des touristes.
• Impôt sur les plus-values : 20 % de la plus-value pour les non-résidents en cas de vente.
• Frais juridiques : pour un avocat indépendant à Zanzibar.

Les revenus locatifs doivent également être déclarés dans votre pays de résidence fiscale ; consultez un conseiller fiscal sur les règles applicables.

En résumé, les points clés pour acheter une villa à Zanzibar :

• Un marché en croissance : près d’un million de touristes par an et un record en août 2026.
• Prix des villas à Kendwa : de 145 000 $ US à 525 000 $ US hors taxes (+15 % de TVA).
• Modèle de domaine hôtelier : la location mutualisée offre un taux d’occupation de niveau hôtelier, sans gestion à distance.
• Sécurité juridique : un bail individuel de 99 ans en vertu de la loi sur la copropriété.
• Rentabilité : un rendement prévisionnel de 11,2 à 11,8 % par an et un retour sur investissement en environ 8,5 à 8,9 ans.
• En prime : une villa meublée, trois semaines de vacances par an et un droit de résidence à partir de 100 000 $ US.

Acheter une villa à Zanzibar dans un domaine géré est un excellent moyen d’allier votre propre refuge sur une île tropicale à des revenus en dollars américains. Pour en savoir plus sur Liyongo Kendwa, demandez le dossier d’informations financières gratuit sur liyongo.co ou écrivez à invest@liyongo.co. N’hésitez pas à mentionner Globihome.

‍Dawid Czechowicz est le PDG de Globihome, un écosystème mondial qui aide chacun à vendre, acheter et louer des biens immobiliers sans barrière linguistique ni géographique.