Introduction

Il est rare, sur un marché émergent, que le calendrier, le produit, l’équipe et le prix s’alignent au même endroit et au même moment. La côte nord de Zanzibar vit précisément l’un de ces moments. Liyongo, le domaine hôtelier à l’esprit de village développé à Kendwa par l’entrepreneur britannique Christopher Nash, en est au cœur : les prix ont été finalisés et rendus publics la semaine dernière, l’entreprise de construction a été choisie et la préparation du site est désormais en cours.

Sur le terrain, à Kendwa, les clôtures se dressent, le puits est en cours de forage et le terrain est dégagé : autant de signes d’un tournant décisif pour un projet qui existait surtout sur le papier et qui avance désormais de façon visible et irréversible. C’est exactement le moment où le meilleur prix et l’argumentaire d’investissement le plus clair se rejoignent ; pour quiconque observait Liyongo de loin en se demandant quand s’engager, ce moment est arrivé.

L’île que le marché a sous-estimée

Zanzibar fait partie de ces lieux que la communauté internationale des investisseurs a légèrement sous-estimés pendant des décennies, et c’est en partie ce qui la rend si intéressante aujourd’hui. L’île se trouve au large de la Tanzanie, dans l’océan Indien, assez proche du continent pour être facilement accessible et assez éloignée pour donner le sentiment d’un véritable ailleurs. Depuis dix ans, elle attire des voyageurs de plus en plus aisés et exigeants, à mesure que se répand sa réputation : la qualité de son littoral, sa cuisine, sa culture et ce rythme de vie paisible si particulier que la côte nord semble transmettre à ceux qui y séjournent vraiment.

L’offre hôtelière n’a pas suivi la qualité de la demande. C’est le constat central qui rend si convaincant, aujourd’hui, un domaine hôtelier à taille humaine, bien construit, bien géré et bien situé.

Soixante villas et un autre type de domaine hôtelier

Liyongo s’étend sur un plateau paysager surplombant le rivage de Kendwa, sur la côte nord-ouest de Zanzibar : assez proche de la plage pour s’y rendre facilement, mais suffisamment en retrait pour échapper à l’agitation du littoral. C’est précisément cette combinaison que recherche de plus en plus la clientèle la plus exigeante de l’hôtellerie.

Le domaine compte soixante villas réparties en cinq modèles, toutes conçues dans la tradition côtière swahilie par Julian Huang, du cabinet d’architecture Cottelier, basé à Chiang Mai. Ses réalisations en Asie du Sud-Est et dans l’océan Indien lui ont valu une réputation pour une conception durable et tournée vers les communautés, en parfaite cohérence avec l’ambition de Liyongo. Chaque villa est entièrement meublée, le mobilier étant compris dans le prix affiché et non facturé en supplément, et chaque villa rejoint le programme de location mutualisée de Liyongo à la remise des clés, avec une gestion centralisée et des revenus versés aux propriétaires chaque trimestre.

Nash a consacré sa carrière à bâtir des entreprises hôtelières tournées vers la communauté, et Liyongo en est à ce jour l’expression la plus ambitieuse, nourrie par ses années chez Accenture et Publicis Sapient à piloter des projets de transformation complexes, et par l’expérience de l’hospitalité communautaire acquise auparavant. Le projet est un véritable partenariat britannique et tanzanien : le cofondateur Victor Delo, dont la famille est originaire de Kendwa, et son frère Jerry, qui tisse depuis plus de vingt ans des liens avec les responsables des villages du nord de l’île, apportent l’ancrage communautaire et le réseau local qui rendent la relation du projet avec Kendwa réelle, et non de façade.

Conçu pour sembler avoir toujours été là

L’architecture puise dans la tradition des villages côtiers swahilis plutôt que dans le vocabulaire générique du complexe de luxe, qui a réduit tant de destinations balnéaires dans le monde à des variantes interchangeables d’une même enceinte. Pierre de corail, enduit à la chaux, terrasses ombragées conçues pour capter la brise, cours qui créent de la proximité sans sacrifier l’intimité, et un lagon d’eau salée qui traverse le cœur du domaine : tout est pensé pour sembler avoir toujours appartenu à ce terrain plutôt que de lui avoir été imposé.

Les intérieurs se prolongent dans les jardins, les espaces respirent au rythme de la brise, et l’ensemble donne le sentiment d’un lieu construit avec un véritable respect pour son site et pour ceux qui y vivront.

Les chiffres derrière la décision

Les cinq modèles vont de Kwetu, une villa-studio d’une chambre à partir de 145 000 $, à Jumba, la grande maison de trois chambres à partir de 525 000 $, en passant par Makao, une villa individuelle d’une chambre à partir de 195 000 $, Kaya, une villa d’une chambre avec petite piscine privée à partir de 245 000 $, et Pamoja, une maison de deux chambres faite pour se réunir, à partir de 395 000 $.

Chaque villa est détenue au titre d’un bail de 99 ans, structuré en périodes renouvelables de 33 ans en vertu de la loi sur la copropriété de Zanzibar. C’est le cadre standard de la propriété immobilière sur l’île, qui s’applique à tous les projets de ce marché, puisque Zanzibar ne propose pas la pleine propriété aux investisseurs étrangers. Les acquéreurs n’achètent pas seulement un droit sur un bien, mais une participation génératrice de revenus dans un domaine hôtelier géré par des professionnels, avec titre de propriété, versements trimestriels et une structure d’exploitation claire.

L’échéancier de paiement suit les étapes de la construction : les fonds sont libérés au fur et à mesure que le projet franchit des étapes identifiables et vérifiables, sans exiger la totalité du prix d’emblée. Des frais de réservation de cinq pour cent sont dus à la signature, suivis d’un acompte initial de 25 pour cent à la signature du contrat d’achat, puis de trois versements de 20 pour cent chacun liés au début des fondations, au début des aménagements intérieurs et à l’achèvement des intérieurs, les dix pour cent restants étant dus à la remise des clés, visée pour l’hiver 2028.

Les villas disponibles en phase 1, la Founder’s Release, sont Kwetu et Makao. Elles représentent les points d’entrée du projet au meilleur prix, avant le début de la construction et avant que la prime liée à un avancement visible ne se reflète dans les prix.

Pourquoi les rendements méritent d’être pris au sérieux

Le dossier financier comprend un exemple chiffré pour Makao qui illustre le parcours des revenus locatifs, de la réservation d’un voyageur jusqu’au rendement annuel du propriétaire. Sur la base d’un tarif journalier moyen de 290 $ et d’un taux d’occupation moyen de 68 %, Makao génère un revenu brut prévisionnel de 59 138 $, dont sont déduites toutes les charges d’exploitation : la TVA de 15 % sur le prix de la nuitée, la commission de 15 % des agences de voyage en ligne sur les réservations concernées, les charges annuelles, les consommables directs, l’assurance, le renouvellement du mobilier et des équipements, les consommations et des frais de gestion de 35 % couvrant l’exploitation sur place, les réservations, l’entretien et la coordination des séjours. Il reste au propriétaire un revenu annuel de 24 495 $ pour un prix d’achat de 195 000 $, soit un rendement net proche de 10 % dès la première année d’exploitation.

Sur l’ensemble des modèles de villas, la modélisation du rendement, calculée sur cinq ans à partir de la remise des clés, fait apparaître un rendement annuel moyen de 11 à 12 %, avec un retour sur investissement compris entre 8,46 et 8,92 ans. Ces chiffres reposent sur une analyse de marché indépendante de biens comparables déjà exploités sur la côte nord de Zanzibar, où les établissements en place atteignent des taux d’occupation de 65 à 75 % et des tarifs de 185 à 800 $ la nuit selon la taille et la configuration des villas. À noter : les projections sont volontairement prudentes. Le taux d’occupation moyen des biens comparables à Kendwa s’élève actuellement à 77,5 %, alors que la modélisation de Liyongo retient une moyenne attendue de 62 à 64 % sur les cinq premières années ; les rendements réels des propriétaires devraient donc dépasser les chiffres présentés ici.

L’expérience là où elle compte

La solidité d’un investissement hôtelier repose en définitive sur la qualité de ceux qui l’exploitent, et l’équipe de Liyongo aborde les principaux points de fragilité de ce type de projet forte d’une réelle expérience. Roberto Pelliccia, directeur des opérations, compte plus de trente ans de direction hôtelière internationale : il a lancé et repositionné des complexes en Asie du Sud-Est, dans l’océan Indien, en Afrique et dans les Caraïbes, avec une expertise en exploitation, en gestion d’actifs, en restauration et en développement hôtelier qui dépasse largement ce dont disposent la plupart des projets hôteliers sur plan à ce stade. Bobby McKenna, responsable du développement, travaille depuis plus de trente ans en Afrique de l’Est sur des projets hôteliers durables portés par le design et conseille des complexes et projets résidentiels primés dans toute la région. Surtout, Liyongo est à la fois promoteur et exploitant : l’équipe qui construit les villas est celle-là même qui devra dégager les rendements, un alignement des intérêts peu courant dans l’investissement hôtelier sur plan.

L’entreprise principale, Mazrui Building Contractors, dirigée par Ahmed Nassor, est implantée à Zanzibar depuis 1953 et apporte une connaissance approfondie de la construction propre à l’île ainsi qu’une expérience des projets hôteliers qu’aucune entreprise venue de l’extérieur ne pourrait reproduire. C’est un atout majeur dans une juridiction où la réglementation, les chaînes d’approvisionnement et les réalités du chantier sont assez spécifiques pour piéger les promoteurs qui les sous-estiment. David Kasten, conseiller financier principal, ancien directeur financier d’Interstate China, a passé près de trente ans chez Marriott dans les Caraïbes, en Amérique latine et en Asie-Pacifique ; sa carrière dans la finance du voyage et de l’hôtellerie confère à la structure financière du projet la rigueur dont dépend la confiance des investisseurs.

La prochaine étape

Le dossier d’informations financières complet – prix détaillés de tous les modèles de villas, échéancier de paiement complet, fonctionnement de la location mutualisée et modélisation complète du rendement – est disponible sur demande et offre le niveau de détail que tout investisseur sérieux voudra examiner avant de se décider. Le réseau d’agents constitué autour du projet compte déjà un partenaire qui amènera un groupe de trente-cinq investisseurs potentiels visiter le site en octobre, ce qui donne une bonne idée de l’intérêt suscité auprès de ceux qui l’ont déjà étudié de près, et les échanges commerciaux sont dès à présent ouverts à toute personne prête à découvrir ce que représente la propriété à Liyongo.

La possibilité de s’engager aux prix de la phase 1 est ouverte dès maintenant, mais ne le restera pas indéfiniment. Pour quiconque envisage sérieusement Liyongo, la combinaison d’une équipe crédible, d’une structure financière transparente et d’un marché qui délivre régulièrement le type de rendements projetés ici est véritablement difficile à trouver ailleurs en Afrique de l’Est en ce moment.

Liyongo est une nouvelle retraite résidentielle à l’esprit de village, à Kendwa, conçue comme une interprétation contemporaine de l’architecture côtière swahilie de Zanzibar et de son rythme de vie plus lent. Situé sur la côte nord-ouest de l’île, le projet associe la vie pieds nus, l’authenticité culturelle et une conception centrée sur la communauté à l’atmosphère de l’hospitalité moderne d’Afrique de l’Est.

Isha Sesay est rédactrice en chef d’Escape Artist. Née à Londres, elle a vécu et travaillé aux quatre coins du monde ces dix dernières années et vit aujourd’hui en Espagne.